Traducido por el equipo de SOTT.net
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© Kastle SystemsOcupación de oficinas en las principales ciudades de EE.UU.
Los arrendadores de Houston y Dallas están teniendo más dificultades para llenar sus edificios de oficinas vacíos con nuevos inquilinos que cualquier otro mercado del país, según las estadísticas del mercado de oficinas recopiladas por CoStar y JPMorgan.

¿Por qué? Por una razón: Construyeron en exceso cuando los tipos de interés eran bajos.

Houston y Dallas han construido más oficinas entre 2010 y 2021 que todas las regiones excepto Nueva York. A pesar de los trastornos causados por la pandemia, todavía tienen millones de metros cuadrados más en construcción. Las vacantes son ahora mayores que en cualquier otra área metropolitana, a pesar de los intentos de llenar los huecos con grandes descuentos.


Houston y Dallas tenían un 18,8% y un 17,2% de espacio de oficinas vacío a finales de 2022, según las cifras de CoStar y JPMorgan, muy por encima de la media nacional del 12,5%. Nueva York, San José, San Francisco y Chicago tenían tasas de vacantes del 12,3%, 12%, 16,4% y 15,1%, respectivamente.

Donde Houston y Dallas obtienen mejores resultados que otras grandes ciudades es en convencer a los empleados para que vuelvan a sus oficinas en lugar de trabajar en casa. La asistencia de los trabajadores a los edificios supervisados por Kastle Systems superó el 60% en Houston y el 50% en Dallas durante la semana que terminó el 5 de abril. Estas cifras fueron superiores a las de Nueva York, Chicago, San Francisco y San José.

Los retos de estas dos ciudades ilustran la cuesta arriba a la que se enfrentan incluso los mercados inmobiliarios comerciales más fuertes, ya que los arrendadores luchan por adaptarse a las modalidades de trabajo híbridas y al aumento de los tipos de interés. Las oficinas están vacías en todo el país a medida que aumentan los costes de los préstamos, disminuye el valor de los edificios y se endurecen las condiciones de los préstamos bancarios.

Y todas estas presiones dejan aún menos margen de maniobra a los arrendadores, que intentan refinanciar una montaña de préstamos. En Houston, este año vencen unos 1.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios comerciales garantizados por inmuebles de oficinas, según datos de CoStar. Dallas tiene 334 millones de dólares en préstamos de este tipo que vencen a finales de 2023 y otros 797 millones en 2024.

"El riesgo de refinanciación a corto plazo es alto y va a ser muy difícil porque los tipos de interés son muy altos", dijo a Yahoo Finanzas Itziar Aguirre, directora de análisis de mercado de CoStar para Houston. "Va a haber un montón de ejecuciones hipotecarias. Creo que va a haber quiebras. Va a haber un montón de ventas en dificultades".

Auge y caída de Texas

Houston y Dallas han vivido durante mucho tiempo con tasas de desocupación de dos dígitos como resultado de varios auges y caídas a lo largo de las décadas a medida que la industria local del petróleo y el gas oscilaba.

Las vacantes empezaron a aumentar la década pasada, cuando el desplome de los precios del petróleo sacudió a los empleadores locales en 2014, 2015 y 2016. La pandemia aumentó la presión cuando las empresas vaciaron sus edificios y enviaron a sus empleados a casa.

Y los promotores inmobiliarios de Houston y Dallas no dejaron de construir, ni siquiera durante la pandemia. Dallas todavía tiene más de 7 millones de pies cuadrados de nuevos proyectos de construcción en marcha, mientras que Houston tiene 5,3 millones de pies cuadrados, según datos de CoStar Group.

Aunque Texas ha creado más puestos de trabajo que la economía en general desde la pandemia, los analistas no creen que este robusto mercado laboral solucione el problema del exceso de oferta inmobiliaria en las principales ciudades del estado.

"No esperamos que este aumento del empleo se traduzca en una mayor demanda de oficinas en este momento, ya que creemos que las empresas todavía están reevaluando sus necesidades de personal y oficinas", escribió en una nota Nicholas Thillman, analista senior de JMP Securities.

"Va a seguir siendo un dolor de cabeza"

Entre 2010 y 2021, las áreas metropolitanas de Dallas y Houston construyeron 48 millones y 46 millones de pies cuadrados de nuevas oficinas, según 42 Floors, más que ningún otro lugar del país, excepto Nueva York. Fueron las zonas número 1 y 2 en el cómputo de toda la construcción inmobiliaria comercial durante ese periodo.

Su mayor reto es vender a los inquilinos los locales más antiguos construidos durante el boom de hace décadas. Los edificios más nuevos, construidos hace cinco años o menos, tienen una tasa de vacantes de un solo dígito, según Aguirre, mientras que el espacio más antiguo, de la década de 1980, es mucho más difícil de vender.

"No hay mucho espacio de primera", afirma Bill Kitchens, director de análisis de mercado de CoStar Group. "Realmente tenemos que mirar a la configuración, la calidad del espacio, todas esas consideraciones en las que siguen centrados los inquilinos".

Algunos propietarios están recurriendo a descuentos en el espacio que pueden subarrendar los inquilinos que han reducido su tamaño o se han deshecho de su espacio de oficinas en favor de otras nuevas. En Houston, los subarriendos de oficinas se están rebajando entre un 25% y un 60%, según CoStar.

"Los descuentos no han servido de nada", añadió Kitchens. "Va a seguir siendo un dolor de cabeza no sólo para nuestro mercado, sino también para los principales mercados de EE.UU."