Quizás el debate económico más destacado en la actualidad sea el temor a que la gran mayoría de las personas se hayan quedado excluidas de los mercados inmobiliarios para el resto de sus vidas, independientemente del país en el que vivan.
Este es un tema para otro artículo, pero representa un cambio radical en el comportamiento tradicional del consumidor; un cambio radical que hay que examinar porque refleja mayores dificultades sociales y económicas subyacentes.
Esta situación no solo se da en EE.UU.; en todo el mundo occidental, desde Australia hasta Canadá y la mayor parte de Europa, la gente se enfrenta a la peor inflación de los precios de la vivienda en décadas y se apresura a encontrar formas de adaptarse.
Sin embargo, al igual que en la física, hay leyes del movimiento que siguen aplicándose a los mercados independientemente de la intervención del gobierno o del banco central. Lo que sube, inevitablemente baja. Ha habido un desarrollo interesante en el último año, concretamente en el lado de los vendedores de la ecuación inmobiliaria, y esto apunta a grandes cambios a corto plazo.
Debido a la pandemia, el pánico por la reubicación, los estímulos por la covid y los compradores corporativos, los precios se dispararon en todos los ámbitos y el coste medio de una vivienda se disparó un 50 % o más entre 2019 y 2024.
Gran parte de estas compras las realizaron personas que intentaban escapar de las draconianas restricciones impuestas por los estados demócratas, pero también hubo muchos especuladores que intentaban sacar partido del mercado y ganar dinero rápido, con la esperanza de que los precios siguieran subiendo. En cambio, la demanda se ha desplomado y hay pocos compradores para absorber la oferta.
Las búsquedas en Google de «no puedo vender mi casa» alcanzaron un máximo histórico el mes pasado, superando el pico de la crisis de 2008. Las ventas de viviendas han caído un 32 % entre 2020 y 2026, mientras que la oferta se ha disparado. Los agentes inmobiliarios llevan tiempo advirtiendo de una desaceleración masiva, y muchos vendedores se niegan a leer el panorama y bajar los precios, mientras luchan por encontrar compradores interesados.
La razón del estancamiento y del mercado congelado se debe en gran medida a la deuda. En 2008, la crisis fue provocada por préstamos hipotecarios fáciles concedidos a personas que no tenían los ingresos necesarios para cubrir los costes asociados a las hipotecas de tipo variable, cuyos tipos de interés se disparaban con el tiempo. Se vendieron millones de viviendas a personas que no tenían los ingresos para comprarlas y que dejaron de pagar de golpe, lo que provocó el colapso del sistema y de los derivados vinculados a él.
Hoy en día, millones de propietarios están atados a tipos hipotecarios ultrabajos de años anteriores. Vender significaría renunciar a un préstamo al 3 % y sustituirlo por uno más cercano al 6,5 %. Por eso no venden.
Además, demasiados propietarios compraron en pleno apogeo de la fiebre inmobiliaria provocada por la pandemia y en el momento en que los precios alcanzaron su máximo. Ahora se ven atrapados intentando vender viviendas de 250.000 dólares por 600.000, y viviendas de 500.000 dólares por más de un millón. Vender con un descuento tan grande equivaldría, en esencia, a acumular aún más deuda.
El problema es que NADIE quiere comprar una casa por 600.000 dólares cuando sabe que en unos años solo valdrá 250.000 dólares. Al final, los especuladores se quedan con el muerto y solo les quedan dos opciones: poner sus viviendas sobrantes en el mercado del alquiler o bajar drásticamente los precios y asumir las pérdidas. Creo que esto va a empezar a suceder de forma acelerada en el próximo año, incluso si hay una intervención del gobierno o del banco central.
El estímulo inflacionario no va a salvar el mercado inmobiliario esta vez.
Esto significa pérdidas considerables en el valor neto de la vivienda y en el patrimonio neto general de la población, por no hablar de una fuerte disminución de los préstamos hipotecarios y de la liquidez crediticia. Un menor acceso al crédito significa una desaceleración del consumo. En el caso de los compradores corporativos y los bancos, un paquete de estímulo podría protegerlos, pero no a los ciudadanos de a pie.
Cuando no hay liquidez, se produce un colapso. Por ahora, el dinero parece circular a un ritmo saludable, pero esto se da principalmente en el mercado bursátil, que no es representativo de una economía estable. Las acciones no son un indicador adelantado de crisis; siempre llegan tarde a la fiesta. Por extensión, las acciones no van a señalar un futuro colapso del mercado inmobiliario, ni van a detectar la contracción de la demanda que se está produciendo en este momento.
¿Se puede gestionar esta eventual caída? Sí, hasta cierto punto, pero no a nivel global, solo a nivel nacional. E, incluso así, no va a cambiar el resultado final, que es una pérdida concreta de liquidez y un repunte de la deuda.
Para quienes están esperando a comprar una vivienda, esto podría ser una buena noticia. Son posibles recortes de precios del 30 % al 50 %, y ya se deberían haber producido hace tiempo. Dicho esto, es probable que los compradores esperen a que pase la tormenta hasta que consideren que los precios han tocado fondo. Mientras tanto, existe el peligro de un riesgo sistémico tras la caída para los mercados bursátiles y crediticios. Los inversores buscarán una alternativa de refugio seguro.
Esto nos lleva a una tendencia que se ha ido desarrollando en los últimos dos años y que no habíamos visto desde la crisis de 2008 a 2012. Aquella crisis coincidió con un repunte histórico del oro y la plata, y el mismo patrón está resurgiendo de nuevo. Durante breves periodos de mayor incertidumbre, es posible que los inmuebles ya no representen un lugar seguro donde la gente pueda invertir su dinero. Cuando los mercados están en pánico y otros activos tangibles están en declive, los metales preciosos se convierten en la inversión de referencia.
A pesar de las fuertes fluctuaciones de los últimos meses, el oro sigue registrando una subida del 270 % desde 2019 y es probable que continúe subiendo incluso aunque los mercados inmobiliarios caigan. La razón es sencilla: la deuda de los consumidores ha seguido creciendo a pesar de las intervenciones de los bancos centrales y del aumento de los tipos de interés. Se suponía que estas medidas tenían como objetivo reducir el endeudamiento de los consumidores, pero eso no ha sucedido.
Y, a medida que crece la deuda, el valor de los metales preciosos sube invariablemente (no es necesario que haya inflación por los estímulos, pero suele haberla).
La deuda hipotecaria en EE.UU. se ha disparado un 38 % desde 2019. La deuda de las tarjetas de crédito de los consumidores estadounidenses ha subido un 35 % desde 2019. La deuda nacional de EE.UU. ha subido un 71 % desde 2019. Los inmuebles solían ofrecer un refugio seguro para los mercados expuestos a la deuda, pero esto está llegando a su fin. Quedan muy pocos lugares seguros en este entorno. SI los mercados bursátiles se ven afectados (como probablemente ocurrirá), los metales preciosos son uno de los últimos bastiones de seguridad.
Definitivamente se está produciendo una tendencia de correlación que parece hacer eco de la crisis de 2008 a 2012. Cada vez que los precios de la vivienda en EE.UU. caen o se ralentizan bruscamente, los precios del oro y la plata suelen subir.
Como se ha señalado, no es solo EE.UU. el que se enfrenta a un colapso del mercado inmobiliario. Los informes sugieren que la situación es aún peor en Canadá, Australia, el Reino Unido y la mayor parte de Europa. En Canadá, por ejemplo, los izquierdistas de EE.UU. han ido en busca de una residencia alternativa para «huir del régimen de Trump», solo para volver arrastrándose desesperados tras enfrentarse a unos costes de la vivienda sin precedentes.
En el Reino Unido, apenas hay viviendas para personas con ingresos medios, ni siquiera si quieren alquilar. En Australia, el precio medio de la vivienda ronda los 700.000 dólares (en EE.UU., el precio medio es de 415.000 dólares). Realmente no hay forma de escapar a esta tendencia, a menos que se quiera vivir en un país del tercer mundo. E, irónicamente, a esa gente no le hace mucha gracia ver a los occidentales instalándose en sus patios traseros en este momento.
Además de las condiciones inflacionistas para los compradores de vivienda, está la invasión masiva de inmigrantes ilegales en Occidente durante la última década, lo que ha devorado los mercados de alquiler y ha disparado aún más los precios. Las deportaciones podrían ayudar a aliviar parte de la presión, pero esto también actuará como catalizador para acelerar la depreciación de la vivienda. Los propietarios de viviendas deben esperar una pérdida sustancial de su patrimonio neto.
Al final, el dolor es necesario; algo tiene que ceder. Es necesario que se produzca una reestructuración de la deuda y que la economía se tome su medicina (un episodio deflacionario). Actualmente, la compra se ha estabilizado tras años de descenso, pero aún nos queda un largo camino por recorrer antes de que la oferta y la demanda se equilibren.
Es dudoso que los bancos centrales, basados por completo en el intervencionismo keynesiano, permitan que esto ocurra sin intervenir. Acabarán interviniendo con más medidas de estímulo, lo que, una vez más, se traducirá en un aumento constante del valor del oro y la plata. Por ahora, la decisión más acertada para quienes deseen comprar una vivienda (o proteger sus ahorros) es alquilar hasta que este proceso llegue a su fin y quizás invertir en metales preciosos mientras tanto como medida de protección.
Los propietarios también deberían plantearse invertir una parte de sus ahorros en metales preciosos para compensar las pérdidas causadas por la caída del valor de los inmuebles. La situación actual está a punto de sufrir un terremoto.
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